Mange opdager først behovet for en driftsaftale, når problemerne rammer på samme tid. Toilettet løber i stuelejligheden, radiatoren i opgangen er kold, trappen trænger til en vask, og den første sne gør indgangen glat. Så begynder telefonerne at ringe, og pludselig skal der findes flere forskellige løsninger.
En god driftsaftale samler de tilbagevendende opgaver ét sted. Vi holder øje med eksisterende installationer, løser mindre serviceopgaver, planlægger vedligeholdelse og sørger for, at udearealerne fungerer i hverdagen. Det giver mening for boligforeninger, boligejere og virksomheder i Horsens, Vejle, Skanderborg og oplandet, som hellere vil forebygge problemer end betale for den samme akutte fejl igen og igen.
Når hverdagen kalder på en driftsaftale
Vi ser ofte den samme situation i boligforeninger omkring Horsens. En beboer melder om en radiator, der ikke varmer. Samtidig løber et toilet, en hæk vokser ind over stien, og trappen trænger til rengøring. Hver opgave virker lille, men tilsammen tager de tid, skaber irritation og ender let hos flere forskellige leverandører.
En driftsaftale er den faste ramme, der samler den slags opgaver. Den kan omfatte tilsyn, mindre reparationer, justering af varme, service på toiletter og armaturer, trappevask, haveservice samt saltning og snerydning. Vi aftaler på forhånd, hvad der skal kontrolleres, hvor hurtigt vi reagerer, og hvilke opgaver der ligger inden for den faste aftale.
Danmarks Statistik opgør løbende omsætningen i bygge- og anlægssektoren og skelner mellem nybyggeri, reparation og vedligeholdelse, så drifts- og vedligeholdelsesopgaver kan følges som en selvstændig økonomisk aktivitet. Du kan se opdelingen i Danmarks Statistiks dokumentation om omsætning i bygge og anlæg.
Vores korte svar: Har ejendommen tilbagevendende problemer, fællesarealer eller installationer, der kræver løbende opsyn, er en driftsaftale som regel mere praktisk end at starte forfra ved hver fejl.
En aftale handler ikke om at gøre en lille opgave større, end den er. Den handler om at få løst den, før den bliver til en større gene. Du kan læse mere om de typiske opgaver i ejendomsservice og den daglige drift.
Hvad en driftsaftale egentlig er
En driftsaftale er en fast aftale mellem ejeren af en ejendom, en boligforening eller en virksomhed og en servicevirksomhed. Aftalen beskriver den løbende hjælp, der skal holde bygningen, installationerne og udearealerne i orden.
Det kan være faste runderinger, service på eksisterende toiletter og armaturer, udluftning af radiatorer, justering af termostater, trappevask, rengøring, haveservice eller vinterberedskab. Det afgørende er, at opgaverne bliver aftalt konkret, så begge parter ved, hvad der sker, når en fejl opstår.
En driftsaftale er ikke det samme som en totalentreprise. Den dækker ikke en større ombygning eller en komplet renovering. Den er heller ikke bare et abonnement på én enkelt ydelse, som for eksempel trappevask. Den samler flere tilbagevendende opgaver omkring den daglige drift.
Det aftalen kan, og det den ikke kan
En fast aftale kan give bedre overblik og en mere stabil håndtering af små problemer. Den kan ikke garantere, at intet går i stykker. Ventiler sætter sig fast, toiletter slides, og vintervejret kommer, uanset hvad der står i kalenderen.
Derfor skal aftalen skelne mellem faste ydelser, ekstraarbejde og akutte opgaver uden for normal drift. Vi anbefaler også, at der står, hvem der godkender udskiftninger, og hvordan større fejl bliver vurderet.
Tidshorisonten afhænger af ejendommen. Nogle har brug for faste besøg og sæsonopgaver, mens andre især har brug for en fast kontakt, når en mindre fejl skal løses hurtigt. Det er ejendommens problemer, ikke en standardpakke, der skal bestemme indholdet.
Ydelser og klausuler aftalen bør indeholde
En driftsaftale er kun pengene værd, hvis den beskriver det, der faktisk sker på matriklen. En formulering som “løbende ejendomsservice” er for vag. Vi skal kunne se, hvilke opgaver der udføres, hvor ofte de udføres, og hvad der sker, når en opgave falder uden for aftalen.
Sanitet og varme
På sanitetsområdet bør aftalen kunne håndtere de små fejl, der hurtigt bliver irriterende. Det kan være et toilet, der løber, et løst toiletbræt, et armatur der drypper, eller et brusearmatur og en bruseslange, der trænger til udskiftning.
På varmesiden ser vi især kolde radiatorer, fastsiddende ventiler og termostater, der ikke regulerer ordentligt. En praktisk aftale bør omfatte udluftning, justering af termostater og radiatorventiler samt kontrol af, om varmen fordeler sig rimeligt i rummene.
Sikkerhedsstyrelsen oplyser, at udskiftning af vandhaner og wc'er er blandt de opgaver, der kan udføres uden autorisation, mens tilslutning og samling af vandrør kræver autorisation. Det bør stå tydeligt i aftalen, hvilke service- og udskiftningsopgaver vi kan løse direkte, og hvornår en autoriseret virksomhed skal kobles på. Se Sikkerhedsstyrelsens regler om arbejde uden autorisation.
Ejendomsservice
En aftale kan også samle de opgaver, der holder fællesarealerne brugbare og præsentable:
- Viceværtservice: Gennemgang af fællesarealer, småreparationer og praktisk hjælp omkring ejendommen.
- Trappevask: Fast rengøring af opgange, gelændere og andre fælles flader.
- Erhvervsrengøring: Tilpasset rengøring af arbejdspladser, adgangsarealer og fællesområder.
- Haveservice: Græsslåning, beskæring, ukrudt og løbende pleje af udearealer.
- Saltning og snerydning: Klare aftaler om adgangsveje, fortove, indgange og affaldsområder.
Klausulerne der gør forskellen
Få serviceniveau, responstid og dokumentation skrevet ind. Det skal være tydeligt, om et besøg består af et hurtigt tilsyn eller en egentlig gennemgang, og om vi giver besked, når vi finder en fejl.
Aftalen bør også have en eskalationsregel. Hvis en opgave kræver autoriseret arbejde, skal kunden vide, hvem der kontaktes, hvem der godkender arbejdet, og hvordan udgiften håndteres. Uden den regel står problemet ofte stille, mens ansvaret flytter sig mellem leverandører.
Serviceniveauer og pris i praksis
Der findes ikke én rigtig driftsaftale. En mindre ejendom med få tilbagevendende problemer skal ikke betale for samme beredskab som en større ejendom med mange installationer og fællesarealer.
| Ydelse | Basis | Standard | Udvidet |
|---|---|---|---|
| Tilsyn | Aftalte kontrolbesøg | Faste runderinger med opfølgning | Faste runderinger med årsrapport |
| Sanitet og varme | Mindre service efter behov | Planlagt kontrol og sæsonjustering | Kontrol, energiovervågning og prioriteret opfølgning |
| Ejendomsservice | Udvalgte enkeltopgaver | Trappevask, have eller vicevært efter aftale | Samlet drift med flere sæsonydelser |
| Vinterberedskab | Aftalte arealer | Saltning og snerydning efter serviceniveau | Fast beredskab med dokumenteret indsats |
| Dokumentation | Kort besked ved fejl | Serviceoversigt | Løbende rapportering og årlig gennemgang |
Basis passer til ejendomme, hvor behovet primært er hjælp til mindre service og et aftalt tilsyn. Standard er det valg, vi typisk anbefaler, når ejendommen både har tekniske installationer og fællesarealer, der skal passes. Udvidet giver mening, når kunden vil følge forbrug, fejl, responstid og planlagte udskiftninger tættere.
Prisen afhænger af antal enheder, areal, installationernes alder, opgavernes hyppighed og afstanden mellem Horsens, Vejle, Skanderborg og oplandet. Den afhænger også af, om vinterberedskab og rengøring skal være med, eller om aftalen kun skal dække sanitet og varme.
Jeudans årsrapport 2025 angiver, at der i gennemsnit var afsat 36 kr. pr. m² årligt til løbende udvendig vedligeholdelse på erhvervsejendomme, mod 33 kr. året før. Det er ikke en universel pris for en driftsaftale, men det viser, at vedligeholdelsesbudgetter ændrer sig og skal vurderes ud fra ejendommens reelle behov. Se Jeudans årsrapport 2025.
Når du sammenligner tilbud, så se ikke kun på månedsbeløbet. Sammenlign også, hvor meget tilsyn, dokumentation, responstid og vinterservice der følger med. En vedligeholdelsesplan og dens pris kan gøre det lettere at se, hvilke opgaver der bør ligge fast, og hvilke der skal bestilles særskilt.
Eksempler fra opgaver i området
I en boligforening omkring Horsens kan problemet begynde med flere klager over kolde radiatorer i oktober. Vi starter ikke med at skifte alt. Vi gennemgår ventiler og termostater, ser efter luft i radiatorerne og vurderer, om varmen fordeler sig rigtigt.
Hvis en radiator er kold på grund af luft, anbefaler Bolius at slukke fyr og cirkulationspumper og vente fem minutter, før udluftningsventilen åbnes mod uret, indtil der kommer vand. Fremgangsmåden står beskrevet i Bolius' vejledning om en radiator, der ikke varmer.
Vi ser ofte, at kunder åbner ventilen uden en klud eller beholder klar. Andre glemmer at kontrollere anlægget bagefter. Hvis radiatoren stadig er kold, er problemet måske en fastgroet ventil, forkert indregulering eller manglende cirkulation. Det er netop her, en driftsaftale gør en forskel, fordi problemet bliver fulgt op i stedet for at forsvinde fra listen.
Når vinteren rammer
På en erhvervsejendom i Vejle eller Skanderborg kan den første frost give glatte fliser foran indgangen. Samtidig står affaldsbeholderne bag en port, hvor sneen samler sig. Hvis ingen ved, hvem der aktiverer vinterberedskabet, bliver alle overraskede, når adgangsforholdene svigter.
En god aftale angiver arealer, serviceniveau og dokumentation. Vi ved, om der skal saltes ved indgangen, ryddes ved affaldsbeholderne eller kontrolleres igen efter snefald. Det er praktisk drift, ikke papirarbejde for papirarbejdets skyld.
Et tredje eksempel er et løbende toilet eller en dryppende hane i en bolig. Den slags bør vurderes hurtigt, mens problemet stadig kan løses som almindelig service eller udskiftning. Når vi kender ejendommen og har en aftale på plads, bruger vi ikke tid på at finde ud af, hvem der skal kontaktes først.
Typiske fejl og misforståelser
Den største fejl er at tro, at en driftsaftale dækker alt. Det gør den ikke. Aftalen skal skelne mellem service på eksisterende installationer og arbejde, der kræver en autoriseret virksomhed.
Sikkerhedsstyrelsen beskriver autorisation som et lovkrav på udvalgte installationsområder af hensyn til sikkerhed, sundhed og miljø. Kunden bør kontrollere virksomheden i autorisationsregisteret, når opgaven ligger inden for de områder, der kræver autorisation. I praksis skal driftsaftalen derfor have en klar eskalationsvej, så vi ikke forsøger at løse den forkerte type opgave som en almindelig serviceopgave.
Praktisk regel: En god aftale siger både, hvad vi løser, og hvornår vi stopper og får den rette fagperson ind over.
En anden fejl er at vælge den billigste aftale uden at sammenligne indholdet. En lav pris hjælper ikke, hvis ingen kontrollerer radiatorventilerne, følger op på fejl eller kommer, når vinterberedskabet skal aktiveres. Du skal kunne se forskel på et tilsyn, der kun registrerer en fejl, og et tilsyn, der også sikrer opfølgning.
Vinteransvaret bliver også glemt. I Horsens Kommune har grundejeren ansvar for at rydde fortov og sti for sne, snavs og grene, mens kommunen ikke rydder indkørsler til ejendomme. Horsens Kommunes information om grundejers ansvar bør læses sammen med aftalen, så arealerne er tydeligt beskrevet.
Få derfor skrevet ind, hvem der rydder, hvem der salter, hvem der kontrollerer adgang til affaldsbeholdere, og hvordan indsatsen dokumenteres. Ellers opdager I først hullerne i aftalen, når nogen står med glatte sko og en fyldt affaldsplads.
Sådan vælger eller tilpasser du din aftale
Start med en rundgang på ejendommen. Skriv de tilbagevendende problemer ned, ikke kun de store fejl. Notér kolde radiatorer, løbende toiletter, løse armaturer, trappevask, hæk, græs, affaldsområde og vinteradgang.
Brug denne tjekliste
- Beskriv ejendommen: Angiv antal bygninger, fællesarealer, tekniske installationer og kendte fejl.
- Vælg serviceniveau: Aftal, om I har brug for enkeltbesøg, faste runderinger eller tæt opfølgning med rapportering.
- Fastlæg responstid: Beskriv, hvad der sker ved en irriterende fejl, en driftsforstyrrelse og en akut situation.
- Aftal dokumentation: Bed om serviceoversigt, billeder eller korte statusnotater, når det giver mening.
- Skriv grænsen for ekstraarbejde: Angiv, hvornår en opgave kræver godkendelse eller en anden fagperson.
- Gennemgå aftalen årligt: Ejendommen ændrer sig, og aftalen skal følge med.
Det kan også betale sig at se på varmen med konkrete driftsdata. Danske energifaglige beregninger angiver, at udskiftning af manuelle radiatorventiler til termostatstyrede ventiler med forindstilling kan reducere energiforbruget til rumopvarmning med cirka 7 %. Materialet om udskiftning af radiatorventiler understøtter derfor en aftale, hvor ventiltype, fejl og varmeforbrug bliver fulgt op.
Vælg en lokal samarbejdspartner, der kan reagere i Horsens, Vejle, Skanderborg og oplandet. Juul's Teknik & Service tilbyder blandt andet serviceaftaler, viceværtopgaver, varme- og sanitetsservice samt sæsonbetonet ejendomsservice. Læs mere om facility management og løbende ejendomsdrift, og brug derefter en konkret samtale til at få aftalen tilpasset ejendommen.
Ofte stillede spørgsmål og næste skridt
Hvad koster en driftsaftale? Det afhænger af areal, antal installationer, bygningernes alder, opgavernes hyppighed og om rengøring, havearbejde eller vinterberedskab skal med. Bed om en løsning opdelt i faste ydelser og ekstraarbejde.
Hvad dækker aftalen ikke? Den dækker normalt ikke større renoveringer eller arbejde, der kræver autorisation, medmindre det er aftalt gennem den rette virksomhed. Få grænsen skrevet tydeligt ind.
Kan vi stadig bestille enkeltopgaver? Ja. En driftsaftale bør ikke forhindre enkeltopgaver. Den skal gøre de tilbagevendende behov nemmere at håndtere og give en klar vej, når noget falder uden for aftalen.
Hvor hurtigt kan vi komme i gang? Det starter med en gennemgang af ejendommen og en konkret aftale om serviceniveau, responstid og opgaver. Har du brug for hjælp til sanitet, varme eller ejendomsservice i Horsens, Vejle, Skanderborg eller oplandet, så ring til os på 60 71 76 90. Vi tager en snak og finder en løsning, der passer til din ejendom.
Ring til os på 60 71 76 90, hvis du vil have en driftsaftale, der dækker det, du faktisk oplever på matriklen. Vi hjælper med eksisterende sanitet og varme, viceværtservice, trappevask, haveservice, saltning og snerydning, så små problemer bliver løst, før de vokser.